福州买卖二手房实施新规 有助楼市理性发展

2019-02-04 作者:admin   |   浏览(77)

  进入新的一年,福州各银行对二手房贷款的审核制度也发生了新的变化。从1月起,银行开始执行新的贷款审核机制,以网签备案合同价款和房屋评估价的最低值作为计算基数,确定贷款额度。目前,新政已经在福州全面实施。那么,这对于我们二手房的买卖双方来说意味着什么?又有什么影响呢?一起去了解。

  1月初,银行开始执行新的贷款审核机制,在办理个人住房贷款业务时,以在房产管理部门备案的网签备案合同和住房套数查询结果作为审核依据,并以网签备案合同价款和房屋评估价的最低值作为计算基数,确定贷款额度。

  某二手房交易平台总经理汪陈香:以前就是可以说。二手房可以高评估,低申报。就是申报的价格和银行贷款的价格是不一样的。现在出台的申报的。价格和贷款的价格要统一。就是评估价和贷款金额要统一。一个从大的方向来说更安全 更规范。第二个,从存量房的交易市场来说,未来应该是存量房主导的交易市场。如果都是高评估,低申报的话,也存在一些税收损失的问题。所以现在为什么要出台这样规范,评估价格申报价不能按高评估低申报。

  业内人士表示,在过去,二手房交易过程中,一套房源常常会有三种价格:一种是网签价,购房者一般会以区域指导价,也就是最低申报价来进行网上备案,网签价格多少直接决定了购房者所缴纳的契税高低;第二种为评估价,是房产评估公司鉴定房源市场价格,购房者用此价格向银行申请贷款,评估价直接影响购房者能够从银行方面申请到多少贷款;第三个是成交价,就是最后实际成交的价格。为了躲避税费,网签价往往远低于实际成交价。为了申请到更多贷款,评估价往往大于实际成交价。在新的审批机制下,二手房的购买者如果坚持用最低申报价进行网上备案,就必须筹集更多首付款,如果一时凑不到那么多首付资金,就需要提高申报价格,缴纳更多的契税。那么,新规执行后,福州二手房交易的税费具体有哪些变化呢?业内人士也为我们算了一笔账,(以下部分做包装:)以购买鼓楼区二环以外一套100平方米高层住宅,区域指导单价为5880元/㎡,实际成交价是3.8万元/㎡,评估价约为2.5万元/㎡,契税=房款×1.5%为例:

  税费申报价(即区域指导价格)仅为5880元/㎡,那么契税为5880×100×1.5%=8820元。

  提高申报价到25000元/㎡,契税提升为:250万×1.5%=3.75万元。

  评估价若为5880元/㎡,贷款只能以评估价的七成为准,即只能贷到41.16万元。

  某二手房交易平台总经理汪陈香:从短期来看这个政策。消费者购买房子,税收会增加一部分负担。这里面又分三种。一种就是满五年的。影响比较小。第二个就是满两年,但是没有满五年的。也会增加一部分税收。主要影响比较大的是没满两年的。这里面是按评估价来征收增值税。税收会多比较多。

  业内人士表示,此举将影响至少四成二手房交易。其中未满2年的家庭唯一住房受影响最大,因为它上市后的增值税部分增加明显,而这类房源约占总成交的20%~30%。不过从长远来看,新的审核机制实施后,二手房交易阴阳合同的操作难度会更大,将有利于楼市朝理性方向发展。

  某二手房交易平台总经理汪陈香:新政刚出台的时候。在12月底的时候。这段时间交易量有下降。从1月份的角度看,又开始回升。一个消费者可能已经认可,第二个是房价,也出现了议价的空间。空间比较大。十几万,对于一套几百万的房子来说,如果房东松动一些。有一些谈价的空间。基本上就业主承担了。从长远来看。这也是比较规范的引导消费者。和中介往更规范的市场走。从长远来看,这还是比较合理的。