930新政实施两年后房价跌了吗?

2019-02-07 作者:admin   |   浏览(143)

  当前房地产市场进入了一个微妙时期。两年前,也就是2016年9月30日,全国各大城市密集出台了楼市收紧政策,即“930新政”。回顾这两年的政策演变和市场走势,尤其是房价的走势,显然很关键。这也是房地产市场回顾、反思、调整、再回顾的逻辑所在。

  2016年9月30日,北京市住建委等部门出台了房地产调控政策,即《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的若干措施》。此次政策规定,购买首套普通自住房的首付款比例不低于35%,购买首套非普通自住房的首付款比例不低于40%(自住型商品住房、两限房等政策性住房除外)。对拥有1套住房的居民家庭,为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房的,无论有无贷款记录,首付款比例均不低于50%;购买非普通自住房的,首付款比例不低于70%。

  北京政策被认为是“930新政”的重要代表,当然在9月上旬和中旬,很多城市就已经出现了很多收紧调控的政策内容。而北京政策具有信号意义,更多城市随后加入到了调控的大军中,其对于房地产市场的走势有较为明显的影响。而在这两年期间,全国房地产市场的基调基本上以从紧为主。尤其是在限购限贷等政策出台的基础上,限售、住房备案价格管控等政策也密集出台,其对于房地产市场是有较为明显的管控效应的。在2017年十九大召开的前后期间,房地产政策环境更是异常严厉。

  而到了2018年,政策收紧重心进入到三四线城市,同时部分城市也进行了政策打补丁的内容。比如说针对公司购房和摇号购房等方面,各地出台了很多创新内容,此类内容发挥了较好的市场调控效应。而到了2018年下半年,各地政策出现新动向,即更加强调房地产市场的规范运作。类似规范,主要侧重对五类市场主体的严查,包括开发商、代理商、中介机构、广告商和购房者。对于此类市场参与主体的管控,有助于市场公平交易和价格稳定。

  房地产政策的调控效应,可以从房价的走势做判断。而且本身大家对于房地产市场的走向,也多半是从价格方面入手的。所以观察这两年房价的走势是有积极意义的。

  从直观性看,可以看下成交均价的概念。在2016年9月,全国百城房价为9607元/平方米,当时环比增幅为2.1%,同比增幅为13.9%。而到了2017年9月,此类价格为12141元/平方米,环比增幅为1.3%,同比增幅为26.4%。到了今年,从最近一期数据看,2018年7月此类价格为12809元/平方米,环比增幅为1.2%,同比增幅为8.6%。客观说,成交均价数据的波动有一定偶然性,尤其是和具体项目的区位、地段、地价等有关。但是从当前此类数据看,调控两年中,差异还是很大的。第一年其实房价增幅并没有明显收窄,但是到了第二年即2018年其实收窄态势还是很明显的。

  类似房价的走势,可以从市场的差异化结构中得到体现,比如说一线、二线、三四线城市。从数据上看,一线月份创下历史最高,当时达到了34.5%的水平。而到了2018年7月,此类增幅明显收窄,仅为2.4%。类似数据走势带动了二线、三四线城市的下调。从数据上看,二线城市房价增幅最高点出现在2017年7月,当时为21.1%。而到了2018年7月,则为13.3%。三线城市也有类似逻辑,其最高点出现在2017年8月,当时为34.6%,而到了2018年7月则为7.3%。类似数据都说明一点,即一线城市房价降温在先,二三四线城市随后跟进。

  不过客观说,到了2018年全国房价其实是有所反弹的,比如说从国家统计局全国70个城市的数据看,即便是过去房价同比下跌的城市,当前也出现了房价反弹的现象。尤其是到了下半年,上涨城市数量是有所增加的。这也说明了一点,即房价的管控是积极有效的,但是存在各类因素诱导此类价格反弹。这也是未来需要积极关注的地方。

  房价调控首先应该强调大局意识。当前应该提高到政治意识的层面上,即各级政府积极行动起来,进而促进房价调控的长效性。而现在其实部分地方政府是有懈怠情绪的,其实这种是懒政的思路,所以说监管部门自身重视起来,把这个难啃的骨头给啃掉去,这是很关键的。

  而在具体调控中,则需要实现环环相扣、各个环节突破的效应。全方位调控需要研究房价产生和稳定的机理,包括动拆迁成本的控制、土地成本的控制、开发成本的控制、房屋备案价格的管控、售楼处价格的管理、合同价格的审查等。这几个环节要做到位,这样稳定房价才会有较好的效果。

  而从市场的心态看,当前有很多浮躁的做法,尤其是经常提“越调越涨”。简单情绪发泄可以理解,但本身不解决问题。我们需要客观看到房价走势的逻辑和机理。比如说调控的目标在房价的稳定,那么如何测算房价的稳定,多少幅度属于可以容忍,这些问题其实现在很多都没思考。后续要建立一个量化的调控效果测评体系,这样才是更公平和有标准的模式。

  最后一点很关键,当前调控其实更多是针对房企进行的,而对于公众或购房者的教育其实并不多。在未来调控方面,应该更多宣传房产的健康投资理念和持有观念,积极引导民众进行住房买卖。如果说民众对于调控、房产、房价、房产税等概念可以心平气和去看待,那么实际上稳定房价并不难,即房价可以很快进入到稳定的发展机制中,而不是大起大落的态势。

  按照当下的经济形势和调控政策,外界普遍预计北京楼市在“金九银十”很难有所表现。然而,9月第三周楼市表现则让人略有惊讶。统计显示,9月第三周,北京新房住宅成交网签高达2628套,创造了今年以来最佳一周。其中,限竞房集中供应,带来的拉动效应功不可没。但与此同时,受供应相对大于需求因素影响,限竞房项目成交状况也冷热不均,分化态势比较显著。

  据地产营销人发布的统计数据,进入9月,从北京成交楼盘特点来看,500万元以下住宅成交套数占比过半,500万-600万元住宅成交套数占比12.08%。低总价成交是目前市场主流特征。总价600万元以内的住宅成交超过60%。

  地产营销人出品人韩乐表示,低总价成交占楼市主流主要是由于限竞房集中入市导致供应井喷,这也同时说明刚需刚改客户的置业热情正在被激发。

  从供应上来看,限竞房自6月起供应套数占比过半;7月供应套数持续攀升,占比高达67.86%;9月至今,供应套数占比已超八成,完全改变了北京新房住宅的供应结构。

  从成交层面看,9月限竞房项目网签套数占整体住宅成交的22.77%。预计后市,该成交占比会持续增加,楼市地位得以夯实。

  据诸葛找房数据研究中心数据显示,截至目前入市及待入市项目共计70个,其中入市项目18个,供给房源近万套,但仅有8个项目有网签记录,网签套数在1100套左右,网签率仅有11%,网签率较低,市场较冷。限竞房项目的遇冷,新房市场供大于需,一定程度上表明北京新房市场已经开始有进入买方时代的前兆。

  从9月成交区域分布看,以石景山为代表的西部,以通州为代表的东部,以大兴为代表的南部,以昌平为代表的北部,四个区域销售占比相对均衡。潜在供应方面,四季度东部和西部板块新项目将进入密集推货节奏,有望在成交占比上取得优势,从而打破当前供应均衡的局面。

  总体上看70个限竞房项目分布,大兴项目数量最多,高达15个,其次为房山,限竞房项目为9个,海淀限竞房项目8个位居第三。近郊区共有39个限竞房项目,主城区共有24个限竞房项目,远郊区共有7个限竞房项目。

  值得注意的是,一些新项目所在的区域板块非常成熟,如中央别墅区,且产品线也相对丰富,是限竞房入市3个月以来一批最好资质的项目。此外,以往供应稀缺的板块也将成为市场关注的焦点,但也有一种迹象值得关注。有机构调查显示,当前北京楼市客户结构正在发生巨大的变化,客户变得稀缺的同时,大幅度扩区选房也越发常见,整个西部片区或者东部片区内,甚至全北京范围内的项目几乎都成了竞品。

  值得注意的是,当前多数限竞房项目的成交去化并不理想,总体去化率仅在四成左右,已经出现两极分化的趋势,只有少数项目能获得开盘热销,而大部分则未达到销售预期。

  对此,业内人士分析,与限竞房扎堆入市相比,市场需求则显得相对稀缺,尤其政策依旧高压,让购房门槛居高不下。客户对项目的选择空间愈发宽广的情况下常常货比三家,延迟下单。这无疑延长了各个楼盘的去化周期,接下来的竞争烈度会持续升级。

  面对竞争,开发商在营销上也尽其所能。中原地产首席分析师张大伟表示,地产营销在客户召集、客户转化的环节,几乎用上了所有能利用的渠道,为了最终的目标,几乎是无所不用其极。而且开发商正越来越倚赖渠道拓客,项目给渠道的点位日渐攀升,甚至有的项目高达10%。

  有业内人士分析,营销手段之外,产品依旧是核心竞争力。预计具有独特区位优势的、拥有稀缺配套资源的楼盘去化难度不会太大,但那些区位一般,交通不便的项目无疑会陷入沉寂。对于这类项目,要么精雕产品,为楼盘“增配”,要么采取实实在在的降价促销,否则销售难度可想而知。此外,那些重点打造产品差异化以及创新产品的限竞房项目实现快速去化的可能性也较大。

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